前幾天油塘新樓盤「親海駅」開售，呎價比同區的二手樓價還要低，吸引了許多潛在買家。但為何油塘的樓價有這個現象？購入這批新樓盤，又會有甚麼後果？本土研究社最新一集 podcast「親蟹中」就將新樓盤放在九龍東私樓的脈絡中，提出他們的解答。

▍ Brian：「自住無得講，但投資很有可能損手爛腳」

現時油塘沒有足夠的社區建設，但仍有不少重工業的工廠，不時有田螺車行走，親海駅附近兩間混凝土廠甚至運作至夜晚。主持 Brian提醒，如果想買樓自住，那是「無得講」的個人選擇，但如果想投資物業，就很可能「損手爛腳」。

油塘還有這麼多樓盤未落成，而兩年前、今年5月開售的兩棟新樓仍有許多單位未能賣出，連親海駅的一手單位都要賣得比這兩棟的二手單位便宜，主持劍青點出這個現象其實折射了一連串問題：未來開售的樓盤會否「一蟹不如一蟹」，賣得更便宜？如果投資物業的買家減少，炒賣樓盤的地產遊戲可否繼續，樓盤供應增加會否令樓價降得更低？

▍劍青： 「個樣似將軍澳，但成形比啟德更慢」

主持劍青設想，按現時的規劃，油塘未來的容貌跟將軍澳很相似，私人發展商各自興建樓盤，第一、二層是商場、停車場，之間由天橋連接，通向地鐵站。居民使用天橋出入，地面的街道也就不多。

但劍青推測，即使是這個容貌，成形也可能比啟德還要慢。啟德尚有不少「貨尾單位」仍未賣出，已有入伙的買家「噪到拆天」。何況郵輪碼頭想改變定位，配合旅客，居民未必同意，又將引起爭論。有郵輪碼頭在的啟德，政府不能不管，尚且爭執不斷、進展緩慢，何況由不同私人發展商合資興建的油塘海濱長廊。劍青總結道，將地區發展的主導權交給私人市場，就會有這個問題。

▍ Cody：「我啲師弟妹係咪仍要在沙塵滾滾的草地上玩？」

劍青指出，地契雖然規定發展商完成項目後，要盡「社會責任」興建讓街坊可以散步、小孩可以玩耍的海濱長廊，但項目其實已經拖了三十年，海濱封鎖了，地盤卻遲遲未動工。住在油塘的主持Cody 就問道，「我啲師弟妹係咪仍要在沙塵滾滾的草地上玩？」

文：JC